Hello
תכנית אב לישראל בשנות האלפיים
תכנית המתאר תמ"א 13 לחופי מפרץ אילת מצטרפת לתכניות המתאר הארציות לחופי הים התיכון וחופי כנרת, וכמוהן, גם היא מסדירה את יעודי הקרקע לאורך החוף. מורכבות נושאי התכנון בחופי אילת, ריבוי הגורמים והאינטרסים, גרמו להימשכות מהלכי התכנון, על פני עשור שלם. מגמת עורכי התכנית היתה להביא לתכנית המגשרת על פני ניגודי אינטרסים, וליצירת מכנה משותף רחב לרשויות ולגורמים השונים. התכנית נערכה מתוך שיתוף פעולה הדוק עם עירית אילת, משרדי הביטחון, התיירות, איכות הסביבה, התחבורה, הגופים הירוקים, רשות הנמלים והרכבות וכלל הגורמים הקשורים בחופי מפרץ אילת. המוטיב התכנוני המרכזי אשר עמד לנגד עורכי התכנית, היה מתן עדיפות לשימושי קרקע שזיקתם לחופי הים חיונית, והרחקתם של שימושים אשר אינם זקוקים בהכרח לקרבה אל חופי הים, תוך מתן דגש לחופי רחצה. כל זאת בהתאם לרוחה של תמ"א 13 ,ולעקרונות שהותוו בהוראת המועצה הארצית להכנתה של התכנית.
תמ"א 13 חופי אילת כוללת בנוסף לשטחי החוף, גם שטחי ים במרחק של 500 מטר מקו החוף. בשטח היבשתי מגדירה התכנית שלוש קבוצות של שימושי קרקע:
א. שימושי פנאי ונופש, אשר הים מהווה להם יתרון ברור.
התכנית מייעדת שטחים נרחבים כחופי רחצה, נופש ופנאי, תיירות ומלונאות, ובכלל זה שטחים התפוסים כיום על ידי מערכת הביטחון ונמל הנפט, אותם היא מייעדת כשטחי עתודה לחופים פתוחים ושימושים אחרים התואמים את מיקומם.
ב. שימושים נמליים והנדסיים הנדרשים לחופי הים.
בקבוצה זו קבעה התכנית את העתקתו של הנמל הצבאי ממקומו הנוכחי, ואיחודו עם הנמל האזרחי, ובכך הביאה לחיסכון וליעילות בניצול החוף.
ג. ערכי טבע, שוניות האלמוגים הנמצאים לחופי הים.
בחלק הדרומי של התכנית הדגש הוא על שימור ופיתוח אקסטנסיבי. התכנית יעדה את האזור דרומית לחוף אלמוג כמרחב בו מרוכזים עיקר ערכי הנוף ושמירת הטבע, וקבעה בו הגבלות לפיתוח. בהתאם לכך יהיה כיוון ההתפתחות המרכזי של אילת לכיוון מזרח, באזור הלגונה המזרחית ומלחת אילת.
התכנית כוללת התייחסות מיוחדת לעיר אילת, ולזיקה בינה ובין הים. התכנית קובעת כי השטחים העירוניים ובעיקר שטחי הבינוי החדשים של אילת - בדרומה של העיר, יפנו מבטים וצירים פתוחים אל החוף, ליצירת עיר שפניה לים, תוך הקפדה על מניעת חסמים פיסיים וחזותיים בין העיר וקו המים. דגשים נוספים ניתנו לאספקת צרכי הנופש והתיירות של אילת - עיר תיירות מרכזית בישראל, ולהבטיח את מעמדו ותפקודו של נמל אילת - שערה הדרומי של מדינת ישראל. הסדרתם ההדדית של שימושי קרקע אלה, על פני חופים קצרים באורכם, צפופים ורוויים, היוו אתגר מרכזי בתכנית. הסדרה זו משמעותה ניצול נכון ומבוקר של משאבי השטח, לצד הבטחה מירבית של אוצרותיו וערכיו לדורות הבאים, ושמירת אופציות תכנוניות פתוחות. במובן זה צעדה התכנית בדרך של פיתוח בר קיימא, המאפשר פיתוח מבוקר ומתון, תוך שמירת ערכי השטח לדורות.
קביעת מסגרות תכליתה של העבודה שלפנינו – בחינת חלופת תכנון לשכונת רכס לבן, במערב ירושלים, על פי בקשת ראש העיר ירושלים ובהנחיית מהנדס העיר וצוותו. זאת במטרה לבחון את האפשרות לכינוס שכונת רכס לבן על פני שטח מצומצם, תוך הותרת שטחי טבע ומורשת פתוחים, שמורים ומטופחים במרחב הסובב, לרווחת תושבי העיר והבאים בשעריה. צוות התכנון בחן את האפשרויות ליצירת שכונה רוויה, בהיקף 6250 יחידות דיור על פני שטח של כ - 300 דונם.
עקרונות העל ביסוד העבודה היו – שמירה על מסורת הבינוי בירושלים – בנייה על פני במת ההר, והימנעות ככל האפשר מגלישה למסדרונות תלולים ועמקי נחלים. זאת לצד ציפוף איכותי, שמירת איכות חיים גבוהה, על פי הנחיותיה של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (תיקון 4 לתמ"א 35). עקרונות אלה נתמכו במדיניות עירוב שימושים, ובשיבה אל מפלס הרחוב, יצירת שכונה רבת-פנים, מגוונת ועתירת שימושי קרקע, תוך הישענות על תחבורה ציבורית , עידוד הליכתיות, קהילתיות ואיכות חיים גבוהה.
מערך הדרכים בשכונה מתבסס על קווי הגובה ונמנע ככל האפשר מחציבה, מילוי ופילוס. רשת הרחובות נשענת על מתווה שתי וערב, ומאפשרת נגישות קלה ונוחה לכל חלקי השכונה. הנגישות מושגת בחלקה הגדול על ידי נתיבי הליכה ותנועת אופניים המקיפים את השכונה כולה. חיבור שתי השלוחות עליהן בנוייה השכונה נעשה על ידי גישור. עוצמת הבנייה ועירוב השימושים יהיו מדורגים; בנייה גבוהה ושורת מגדלים מעורבי -שימושים בתמהיל גבוה בחלק הצפוני הפונה לצומת אורה, תוואי הרכבת הקלה וההתמתנות הבינוי דרומה, בואכה שיפולי המדרונות לעמק לבן.
Paul Klee - דימויים של מגוון עירוני - ממחישים את חזון התכנית
מסקנות והמלצות
צוות התכנון מוצא את חלופת התכנון המוצעת כישימה. השכונה המוצעת מסוגלת לקלוט 6250 יחידות דיור, בצפיפות גבוהה (כ-38 יחידות דיור לדונם נטו שכונתי). צפיפות יתרה זו נדרשת לבחינה קפדנית. צוות התכנון בחן את פרוגרמת שטחי הציבור, השטחים הירוקים ומערך הדרכים, ומצא כי בתכנון מושכל, יינתנו מענה ושרות הולמים המבטיחים איכות חיים גבוהה להיקף האוכלוסייה הצפוי.
יתרונות החלופה המוצעת
צוות התכנון כלל שורת אנשי מקצוע בתחומים שונים, כל אחד בחן את החלופה המוצעת בתחום התמחותו: גיאוהידרולוגיה וגיאולוגיה: למתווה המוצע יתרונות על פני תכניות קודמות. על פיו יתכנס שטח הפיתוח רובו ככולו על פני תצורת "כפר שאול", הבנויה ברובה קירטון, סלע רך, אטום במידה רבה למים. בשטחים מדרום, הבנויים גיר קשה ודולומיט מתצורת "עמינדב", יצומצם הבינוי ככל האפשר, וימשיך להתקיים ללא הפרעה חידור למפלס מי תהום ועימו - הזנת המים לעין לבן.
אקולוגיה: לבינוי בחלופה המוצעת יתרון מובהק, בהיותו מצומצם בשטחו, מתפרש על פני כ- 300 דונם, ומפחית בכ-500 דונם את שטח הבינוי בהשוואה לתכניות קודמות. כך נותר שטח טבעי, רחב ידיים, בעל ערכיות גבוהה ביותר, הנושא יער וחורש טבעי, עשיר באתרי מורשת, טרסות, ומתקנים חקלאיים עתיקים. 9 השטח המיועד לבינוי על פי המתווה שלפנינו הוא צמוד דופן למושב אורה ולצומת אורה. יתר על כן, החלופה המוצעת בנויה בחלקה הגדול על פני שטח מופר; מחסנים, בתי מלאכה, מבני עסקים – חוות סוסים, משתלה, מרכול. ערכו של השטח המופר הינו נמוך מבחינה אקולוגית. צמצום הבינוי יאפשרו שימור המסדרון האקולוגי לאורך נחל רפאים, צמצום השפעות שוליים והותרת שטחים פתוחים רחבי ידיים סמוך לנחל רפאים. ארכיטקטורה ובינוי ערים: לחלופה שלפנינו יתרונות הנובעים מציפוף איכותי, המאפשר לתושבים ליהנות מחוויה אורבנית קהילתית שוקקת. התכנון מאפשר מגון רחב של מוסדות שונים שקיומם מותנה ב ספי-כניסה גבוהים, מוסדות ציבור, פנאי ותרבות, מסחר ותעסוקה. במרחקה הליכה. עירוב התעסוקה והמגורים, מונע את הצורך בנסיעות ארוכות ומעודד תנועה עירונית רכה, (מיקרוביליות), הליכה רגלית ורכיבת אופניים, ושפע מגעים ומפגשים חברתיים. רמת הציפוף הגבוהה, הרוויה עירונית והתכנסות, כאשר הם נעשים בתכנון נכון וזהיר, מעלות את איכות החיים המקומית. בדרך זו יתקיימו גם עקרונות התכנון הארצי - בדבר הצורך בציפוף והרווייה, למניעת התפשטות עירונית ללא צורך, ובעקבותיה לצמצום הפגיעה בשטחים פתוחים, בערכי טבע ונוף.
חזות ונוף: החלופה המוצעת מכונסת ברובה על פני אזור במתי, שיפועים בשיעור 3%-5% ,בסמיכות לצומת אורה, והיא משתפלת במתינות דרומה, 5%-10% .כך נמנעת בנייה במדרונות התלולים, וחתימתה הנופית של התכנית תהיה נמוכה יחסית. הבנייה בחלופה שלפנינו גבוהה, בעיקר באזור הסמוך לצומת אורה (חמישה מגדלים בני 24 קומות), אשר יראו ממרחק רב. עם זאת יש לקחת בחשבון כי מדיניות העירייה, כפי שאושרה בועדה המחוזית ירושלים, מעודדת בניה גבוהה על ציר הרכבת הקלה, ובעיקר בסמוך לתחנות הרכבת הקלה ובסמוך להן. צפויה על-כן בנייה לגובה על ציר הרצל–סולד, סמוך מאוד לשכונת רכס לבן. הבנייה ברכס לבן תהיה חלק אינטגרלי ממגמת הבינוי לאורך ציר זה. בכך ירוכך רישומה של הבנייה הגבוהה. הדמיות שנעשו מכמה אתרים בסביבה הקרובה, ממחישות כי הבנייה הגבוהה לא תחרוג מן הנוף האורבני העתידי במערב ירושלים.
דרכים ותנועה: החלופה המוצעת נשענת על רשת רחובות הבנויה שתי וערב. בכך היא מעודדת תחבורה ציבורית והליכתיות. היא בעלת חיבוריות גבוהה בין כל חלקיה ונמנעת משיפועים תלולים. השכונה החדשה נשענת במידה רבה על תחנת הרכבת הקלה בצומת אורה. כ%70 מתושבי השכונה, ומירב מוקדי המסחר והתעסוקה, יהיו ברדיוס של עד 300 מ' מן התחנה, ועל פני שטח מישורי – עד גלוני מתון. השלד התחבורתי בנוי רחובות מוטי תנועה רכה, ונמנע משימוש בכבישים רחבים. בתכנית החדשה לא תהיה כניסת רכבת קלה אל תוך השכונה. אין הצדקה כלכלית לתוואי רכבת קלה לשכונה בת 6250 יחידות דיור, ככל שהוא מסתיים בה ואינו ממשיך הלאה. על פי החלופה המוצעת תהיה שכונת רכס לבן קצה מערבי לעיר - שער מערב -דרום לירושלים. גן לאומי ויערות יעטפו את גבולותיה, ולא תתאפשר המשכיות בנייה מעבר להם.
סיכום
ראש העיר ירושלים התווה מדיניות פיתוח חדשה בהתייחס לכלל צרכי הפיתוח של העיר. עיקריה - שמירת ערכי הטבע, המורשת וההגנה על השטחים הפתוחים הסובבים. כל זאת לצד ובהשלמה עם הכורח למתן מענה ביד-רחבה לביקוש הגואה למגורים, לתעסוקה לרווחת תושבי העיר. ראש העיר הורה כי מדיניות זו תעמוד מעתה בחזית העשייה העירונית ותקבל ביטוי בתכניות המפורטות בכל הרמות ובכל חלקי העיר. תכנון שכונת רכס לבן נמצא על המדוכה זה כעשור. ראש העיר הנחה לבחון את התכנית הקיימת לאורה של המדיניות החדשה ולהביא בפניו מתווה תכנון העונה ומקיים אחר קווי מדיניות זו. מתווה התכנון המובא בפנינו הינו פרי בחינה זו. הוא התקבל במלואו על ידי כל חברי הצוות, כל אחד בתחומו, ובראייה מערכתית כוללת. המתווה הוצג ונדון לפרטיו בפני אגפי העיריה, מהנדס העיר ולאחר מכן בפני ראש העיר, זכה להערותיהם - הערות אשר שיפרו וטייבו את המתווה. בסופו של התהליך - ניתנה למתווה הסכמתם וברכתם.
התכנית כוללת התייחסות מיוחדת לעיר אילת, ולזיקה בינה ובין הים. התכנית קובעת כי השטחים העירוניים ובעיקר שטחי הבינוי החדשים של אילת - בדרומה של העיר, יפנו מבטים וצירים פתוחים אל החוף, ליצירת עיר שפניה לים, תוך הקפדה על מניעת חסמים פיסיים וחזותיים בין העיר וקו המים. דגשים נוספים ניתנו לאספקת צרכי הנופש והתיירות של אילת - עיר תיירות מרכזית בישראל, ולהבטיח את מעמדו ותפקודו של נמל אילת - שערה הדרומי של מדינת ישראל. הסדרתם ההדדית של שימושי קרקע אלה, על פני חופים קצרים באורכם, צפופים ורוויים, היוו אתגר מרכזי בתכנית. הסדרה זו משמעותה ניצול נכון ומבוקר של משאבי השטח, לצד הבטחה מירבית של אוצרותיו וערכיו לדורות הבאים, ושמירת אופציות תכנוניות פתוחות. במובן זה צעדה התכנית בדרך של פיתוח בר קיימא, המאפשר פיתוח מבוקר ומתון, תוך שמירת ערכי השטח לדורות.
